Асоціація приватних інвесторів та власників об'єднує фізичних осіб, які постраждали від неналежного виконання зобов'язань з будівництва 6-ти 34-поверхових житлових будинків з монолітного залізобетону у 2-му мікрорайоні житлового масиву Троєщина (так званих «Дніпровських веж»), замовником будівництва якого є Головне управління внутрішніх військ МВС України.
Довгі роки мовчання та поневірянь простих приватних інвесторів, які гроші вкладали у житло не задля отримання прибутку, а задля покращення житлових умов.
Після славнозвісної афери «Еліта-центр», найбільшого розголосу набула справа навколо БК «УкрАзіаБуд», яка змушує хвилюватися тих, хто вже не один рік напружено поглядає на шість будинків у 2-му мікрорайоні Троєщини, які стали черговим довгобудом за адресою: проспект Генерала Ватутіна, 9 корпуси 1-6. Замовником будівництва «Дніпровських веж», як називають ці будинки, є Головне управління Внутрішніх військ МВС України, а БК «УкрАзіаБуд» донедавна була генпідрядником. 127 мільйонів гривень бюджетних коштів поглинув об'єкт до 2003 року та коли грошей не вистачило для завершення роботи, було прийнято рішення — залучати кошти приватних осіб. Останні охоче згодилися інвестувати, не підозрюючи, що будівництво затягнеться на довгі роки.
Починаючи з 2003 року приватні інвестори укладали інвестиційні угоди, де встановлений термін здачі будинків був 2005 рік.І вже того року, коли неозброєним оком видно, що будівництву кінця немає, приватні інвестори почали об'єднуватися.
Оскільки впродовж двох років від керівного складу Замовника будівництва ВВ ГУ МВС України, генерального підрядника БК «УкрАзіаБуд» інвестори чули лише порожні обіцянки. Зібравшись вкотре вирішили – нас почують, коли будемо РАЗОМ.
Народжувалася Асоціація приватних інвесторів та власників швидко, але довго шукали шляхи захисту: не раз проводили мітинги, писали десятки листів до органів влади, відбувалося сотні зустрічей. Можливо не все ще залишилося позаду, але перший і дуже впевнений крок зроблено. Всі, хто повірив, що захист приватних інвестицій в Україні можливий, згодився розпочати оформлення права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва. Мали поспішати саме з оформлення, оскільки проти БК «УкрАзіаБуд» розпочали справу про банкрутство. А відповідно до законодавства, в процедуру банкрутства потрапляє все рухоме й нерухоме майно. Щоб квартири приватних інвесторів не стали ліквідаційною масою, щоб самі приватні інвестори почувалися впевненіше, й було однозначно вирішено – треба отримувати право власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва. Неодноразово звертаючись до Міністерства юстиції, ми отримали консультаційні роз'яснення, що й справді запропонований нашими юристами шлях є вірним. За згодою сторін: будівельної організації та фізичної особи укласти договір про розгляд суперечки у третейському суді. Чому саме виникла необхідність розпочати справу з третейського суду? Звернувшись 2006 року до районного суду з позовом про визнання права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва, суд відмовив у розгляді справи, мовляв поштової адреси немає. Це був лише привід для відмови. Лише завдяки дипломатичній наполегливості керівництва Асоціації було отримано від Будівельної Корпорації «УкрАзіаБуд» згоду на розгляд справи у третейському суді. Отримавши таке рішення, замовники будівництва ГУ ВВ МВС України , аби якимось чином залагодити вкрай напружену ситуацію, згодилися допомагати вести переговори в інших інстанціях, аби визначити подальші кроки.
Приватні особи з рішеннями третейських судів, звертаються до загального суду, отримують виконавчий лист – зобов'язання БТІ зареєструвати. Як результат приватні інвестори отримали право власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва та право власності на квартиру, отримали у БТІ реєстраційне посвідчення.Вся ця процедура, узгодження, тривали 9 місяців – з січня до вересня 2007 року.
Після того, як інвестори «Дніпровських веж» захистили себе, до Асоціації почали звертатися й приватні вкладники у будівництво житла інших об'єктів.Лише за 2007 рік до Асоціації приватних інвесторів та власників по допомогу звернулися приватні інвестори інших недобудов, які інвестували будівництво житла. Приватні інвестори багатьох об'єктів почали оформляти права власності, щоправда їм не доводилося йти таким довгим шляхом. Вже були практичні напрацювання. Та отримавши право власності, не означало подальшого мовчазного споглядання. Квартири не будувалися, на об'єктах стояла й стоїть повна тиша. Хіба що час від часу забудовники змінюються. Так на об'єкті «Дніпровські вежі» забудовник- генеральний підрядник БК «УкрАзіаБуд» передала функції забудовника до ТОВ «Етьєн-вест», який взяв зобов'язання добудувати та здати в експлуатацію. Можливо так би і сталося, якби ця будівельна організація не стала ласим шматком для рейдерської атаки. Керівництво товариством прибрали до рук ті, то впродовж багатьох років займалися рейдерством не лише в Україні, їх розшукують в Росії, Молдові і тепер в Україні. На нашому будівництві ці люди прокрутили чергову аферу. Прикро відзначати, що все це відбувається за участі замовника будівництва ГУ ВВ МВС України. За трьохстороннім договором ТОВ «Етьєн-вест» отримав 11 тисяч квадратних метрів, з них 2, 5 тисячі – офісних приміщень, решта – житлові. З унікальним позовом звернулася ця організація чомусь аж до Фастівського міськрайонного суду Київської області, а не за місцем знаходження майна чи реєстрації сторін за договором. Мовляв громадянин Коник Євген Борисович заважає забудовникам зайти на об'єкт, виконувати будівельні роботи. Тому ТОВ «Етьєн-вест», щоб усунути ці перешкоди, просить визнати за ним право власності на частину об'єкту незавершеного будівництва відповідно до Договору №206 4А/03 від 15.03.2006 р (а це 103 квартири та всі офісні приміщення). 08 червня 2007 року головуючий суддя Фастівського суду Бортко В.М. іменем України виніс відповідне рішення. Й досі з незрозумілих причин замовник будівництва ГУ ВВ МВС України, затягував оскарження. І зробив це лише за рік, коли всі прихвачені квартири та нежитлові площі відійшли в банк під заставу. Не дивлячись на це, ГУ ВВ МВС України, тобто замовник будівництва, начебто з метою відновлення будівельних робіт, робить спроби укласти Додаткову угоду із ТОВ «Етьєн-вест» та банкрутом БК «УкрАзіаБуд». Нами було проаналізовано проект Додаткової Угоди до договору №206/4А/03 від 15.03.2006 року, де відповідно до тексту вбачається, що не дивлячись на численні зустрічі із Сторонами даної угоди, вони домовились про те, що у Сторони-2 (ТОВ „Етьєн-вєст") та Сторони-3 (БК „УкрАзіаБуд) виникає право власності на загальну площу в Об'єкті. Згідно ж з п. 3.1.1. у Сторони-1 (ГУ ВВ МВС України) виникає право власності на загальну площу в Об'єкті в обсязі 421 квартира. Тобто, згідно з п. 3.4 Угоди, за цією Додатковою Угодою разом частки Сторін складають 100% загальної площі введеного в експлуатацію закінченого будівництвом Об'єкта. Що ж ми бачимо: серед «білого дня» державна структура є учасником кримінальної схеми: передає квартири, які є приватною власністю громадян України, сумнівній організації. Не зважаючи на численні листи і звернення, пропозиції щодо внесенні змін до тексту Додаткової Угоди, вона була укладена. Чим самим порушила права власників квартир, які об'єднались в Громадську організацію „Асоціація приватних інвесторів та власників ", адже цією Угодою безпідставно розділили ті квартири (метри від загальної площі) що отримали у власність громадяни України, а спірні пункти Угоди підлягатимуть визнанню недійсними.
Так, визнання недійсним правочину передбачено ст. 215 ЦК України, відповідно до ч. 1 якої, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України такими є те, що зміст правочину (або його частина) не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Тобто, в разі підписання даної Угоди в наданій нам редакції, такі суперечності є, а саме згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до ст. 386 Цивільного кодексу України держава забезпечує рівний захист усіх суб'єктів права власності. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування йому майнової та моральної шкоди.
Згідно ст. 391 цього ж кодексу власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
В силу ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном, а згідно ст. 321 ЦК України таке право є непорушним. Окрім цього, слід зазначити, що внаслідок підписання цієї Угоди посадові особи, що відповідають за це можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності за ст. 191 КК України, адже фактично ними буде привласнено майно, що перебуває в їх віданні шляхом зловживання службовим становищем.
Громадська організація „Асоціація приватних інвесторів та власників " стурбована діями посадових осіб Сторін стосовно підписання цієї Угоди і в свою чергу пропонувала Сторонам внести зміни в п.п. 3.1.2. наступного змісту:
- Цим договором не регулюється розподіл квартир, на які виникло право власності у третіх осіб (фізичних осіб) та мають у сукупності 13 516,77 квадратних метрів проектної загальної житлової площі та 85 квадратних метрів проектної загальної площі вбудованих приміщень.
- Створений реєстр власників квартир в Об'єкті від 26.11.2006 року визначити невід'ємною частиною Додаткової Угоди, ведення якого покласти на Асоціацію.
Також, Громадська організація „Асоціація приватних інвесторів та власників" вважає за необхідне і просить Сторони включити її в даний договір в якості Сторони №4 та передбачити права і обов'язки.
Громадська організація „Асоціація приватних інвесторів та власників" сподівалася на порозуміння з боку Сторін Угоди, і попереджала про рішучі і невідкладні дії - звернення до правоохоронних органів, прокуратури, суду в разі укладення подібної Угоди без врахування прав та інтересів власників квартир.
Додаткова Угода була укладена, про що Асоціація приватних інвесторів та власників довела до відома багатьох правоохоронних служб та звернулася до суду. На даному етапі триває судовий розгляд позовної заяви про визнання Договору не дійсним та про відновлення
Сотні листів було направлено на адресу Секретаріату Президента України, прем'єр-міністра, урядових структур, міської влади з пропозиціями. Проаналізувавши нормативно-правові акти та документи, напрошувався висновок: законодавча база України недосконала, вона не захищає права інвесторів як споживачів та не дозволяє притягти забудовника до відповідальності за невиконання своїх зобов'язань за Інвестиційними договорами. Враховуючи, що об'єкти вчасно не вводяться в експлуатацію, інвестори не можуть ними володіти, користуватися, тим більше розпоряджатися, в той час, коли забудовники незаконно володіють, користуються та розпоряджаються грошима приватних інвесторів.
Виникла гостра необхідність в Указі Президента України, який би захистив права та інтереси інвесторів: в разі 100% сплати за об'єкт інвестування (житлову чи нежитлову площу) інвестор набуває право власності на нерухоме майно щодо частки в об'єкті незавершеного будівництва з правом реєстрації у комунальному підприємстві бюро технічної інвентаризації (відповідно до пункту 5 прикінцевих положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»). Дана пропозиція не суперечить нормам діючих в Україні законів: відповідно до абзацу 2 частини 3 ст. 331 Цивільного кодексу України у разі необхідності особа, яка виготовила (створила) річ, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Тому назріла гостра необхідність прийняття законодавчого акту, в якому б чітко були б вироблені механізми відповідальності забудовників перед тими, від кого отримують кошти. Не врятувало ситуацію прийняття Закону «Про фонди фінансування будівництва», оскільки практика доводить: один засновник створює будівельну організацію та ФФБ, тобто сам себе контролює, хоча жодної відповідальності не передбачено.
Вищим владним структурам було запропоновано розглянути можливість внесення змін та доповнень до Закону України «Про захист прав споживачів» щодо визнання приватних інвесторів до споживачів, як було це зроблено в Росії ще 2005 року, коли будівельні афери набули свого піку.
Указ Президента України, його ініціатива щодо прийняття низки відповідних законодавчих актів, внесення змін та доповнень до низки законодавчих актів змогла б захистити права та інтереси інвесторів, споживачів, зробити прозорими схеми інвестування житла, зупинити в подальшому фінансові махінації у сфері будівництва, подібних сумнозвісній афері з компанією «Еліта – Центр», зробити неможливим укладання незаконних інвестиційних договорів.
Впродовж трьох років не було прийнято жодних законодавчих актів спрямованих на покращення ситуації, хоча результатом письмових звернення та мітингів Асоціації приватних інвесторів було створено низку комісій на різних рівнях влади:
-при Секретаріаті Президента України під головування Марини Ставнійчук, яка опікувалася ситуацією навколо «Еліти-центр» і всі напрацювання носили рекомендаційний характер.
- При Верховній Раді України комісію у складі 14 народних депутатів очолила Оксана Білозір.
- При Київській міській державній адміністрації відповідну комісію очолив Володимир Головач.
Впродовж двох років члени комісії час від часу збиралися, начебто детально вивчали проблеми. Але по жодному об'єкту не було винесено жодних конкретних рішень, які б можна було б впевнено впроваджувати в життя і вважати захистом приватної людини від будь-яких шахрайських дій».
На більшості будівельних майданчиках країни повна тиша. За цим затишшям сотні тисяч людських доль. Мрії про розкішне життя у сучасній оселі давно змінилися на просте бажання бачити хоча б повільно працюючий кран та ледь дибаючого навколо будинку будівельника. Хай би там як, та все ж картина була б привітнішою, а ніж мертве затишшя. Люди у відчаї, знадобилося дочекатися настання світової фінансової кризи, щоб влада нарешті закон спромоглася прийняти.
Який вихід? Діяти приватним інвесторам.
По-перше, відстоювати право власності на квартири, щоб без вашого відома в подальшому жодного договору не було укладено ні замовником, ні будівельником, ні навіть субпідрядною організацією. Зрозуміло, що будівельна організація якщо й зайде на ваш об'єкт, то з однією метою - задля отримання прибутків (в найкращі часи економічного розвитку, не кажучи вже про кризові, за дарма будувати ніхто не хоче).
По-друге, об'єднатися в юридичну структуру, стати офіційно третьою стороною на об'єкті, взяти на себе функції контролю за обігом коштів. Стати господарем на будівництві власного житла.
Можливо, варто врахувати, що завершити будівництво на об'єктах зможуть ніхто інший, ніж власники недобудови, змучені очікуванням вони добросовісно контролюватимуть перебіг коштів від створеного Фонду ЖБК до субпідрядної організації.
