Теньков С.О.
Спори у галузі будівництва дедалі частіше стають предметом судового розгляду. На жаль, прийнятна з огляду на потреби судової практики дефініція інвестиційної діяльності відсутня. У базовому Законі України «Про інвестиційну діяльність» (далі – Закон) визначення понять «інвестиції», «інвестиційна діяльність», «суб’єкти інвестиційної діяльності», «об'єкти Одна з проблем полягає у тому, що Цивільний кодекс України (далі – ЦКУ) взагалі не виділяє інвестиційні договори у окремий вид договорів, а у Господарському кодексі України (далі – ГКУ) розглядається лише інноваційна діяльність, як різновид інвестиційної діяльності (ст.325-329). При цьому у статтях, що стосуються капітального будівництва обидва кодекси уникають застосування понять «інвестиція», «інвестування».
По суті так само можна визначити будь-яку підприємницьку, господарську діяльність (ст.3, 42 Господарського кодексу України). Приблизно так само визначається поняття інвестицій у ч.1 ст.326 Господарського кодексу України. На наш погляд типовою тавтологією є визначення у ст.2 Закону самого поняття Інвестиційної діяльності - сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Якщо ж звернутись до поняття інвестора, то ч.2 ст.5 Закону відносить до інвесторів - вкладників, кредиторів, покупців тощо.
У судовій практиці також виникають проблеми відокремлення інвестиційних договорів від інших договорів, що регулюють відносини у будівництві. Так, у постанові Вищого господарського суду України (далі – ВГСУ) від 24.05.2007 р. у справі №2/99 йдеться про відокремлення договору комісії від інвестиційного договору. Як встановлено судами між ЗАТ «П…» і ТОВ «С…» було укладено договір комісії, предметом якого є вчинення ЗАТ "П…" за дорученням ТОВ «С…», але від свого імені, за комісійну плату одного або кількох правочинів, необхідних для передачі ТОВ приміщення, отриманого в результаті виконання Договору. При цьому встановлено, що згідно п. 1 додатку до Договору приміщенням є 1-кімнатна квартира № 63, загальною площею 56,74 кв.м., розташована на 16-му поверсі в секції "В" житлового будинку № 12 по вул… в м.Києві. ТОВ подав позов про визнання договору недійсним та повернення отриманих за договором грошових коштів. На думку ТОВ-позивача всупереч тому, що спірний договір за текстом був визначений сторонам як договір комісії, за своєю правовою суттю він є інвестиційним договором. Аналіз його змісту свідчить про те, що фактично його предметом є будівництво секції житлового будинку з наступною передачею позивачеві квартири в цьому будинку. Отже ТОВ фінансує будівництво в результаті якого створюється об'єкт нерухомості у вигляді квартири. З урахуванням наведеного, позивач вважає, що спірний договір має відповідати вимогам Закону України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції від 15.12.2005). Проте, на думку позивача, в даному випадку цей договір суперечить ст. 4 вказаного Закону, яка визначає, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичний осіб.
ВГСУ дійшов іншої думки з цього приводу. У ЦКУ відсутні обмеження (в тому числі до гл. 69 "Комісія"), щодо обмеження застосування цивільних договорів для спорудження об'єктів житлового будівництва, фінансування будівництва яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб. Таким чином законодавець допускає застосування в цій сфері будівництва інших видів договорів, крім тих, що прямо передбачені ст. 4 Закону (в тому числі можливе застосування й договорів комісії). Договір комісії не є тотожнім інвестиційному договору, оскільки правовідносини з приводу комісії врегульовані ЦКУ, а не Законом України "Про інвестиційну діяльність" та цей вид договору не містить ознак, передбачених Законом України "Про інвестиційну діяльність". Враховуючи викладене, колегія суддів ВГСУ погоджується с висновком місцевого суду, що одержання коштів на підставі цивільно-правових договорів, що передбачають оплатність, не можна вважати залученням коштів (фінансові послуги), а договори комісії є різновидом посередницьких договорів. Комісіонер діє за дорученням, в інтересах та за рахунок комітента, тобто за суттю договору, не ЗАТ "П…" залучає кошти ТОВ «С…», а ТОВ надає ЗАТ "П…" необхідні грошові кошти на виконання свого доручення.
Певні складності викликає судовий розгляд справ, пов’язаних з передачею майнових прав на об’єкти нерухомості за інвестиційними договорами. Так, у постанові ВГСУ від 1.02.2007 у справі №264-265/12-06 зазначається, що предметом договорів інвестування є зобов'язання однієї сторони –інвестора внести грошові кошти, а другої –за рахунок внесених інвестицій передати конкретну кількість квартир. Предметом договірного зобов'язання за цими договорами є вчинення конкретних дій сторін зі сплати грошових коштів та передавання майна. Матеріальними об'єктами договірних зобов'язань є наприкінці майно і гроші, що їх сторони мають передати одна одній, саме вони є предметом виконання за договорами, з урахуванням інтересу кожної із сторін та відповідної мети цих договорів.
Спір за вищезгаданою справою виник між сторонами з приводу невиконання відповідачем обов'язку замовника щомісяця, на отримані кошти надавати інвестору довідку про їх використання та на кожну інвестицію передавати акт приймання-передачі майнових прав на профінансовану площу квартир, вбудованих приміщень, паркінгів. За матеріалами вищезгаданої справи суди встановили, що інвестиційними договорами передбачена передача у власність житла і "невідомо як саме повинна здійснюватися передача майнових прав та що під цими правами розуміють сторони". Апеляційний суд, врахувавши приписи статті 331 Цивільного кодексу України, відзначив, що відповідач не міг передати квартири позивачеві, оскільки їх не існувало як об'єктів цивільного обігу. Скасовуючи рішення господарського суду Київської області та відмовляючи у задоволені позовних вимог суд апеляційної інстанції виходив із того, що місцевий господарський суд помилково не взяв до уваги той факт, що об'єктом інвестування за інвестиційними договорами є будівництво квартир, технічна характеристика яких мала бути наведена у додатках до договорів, проте останні сторонами не укладалися. Відповідно до статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об'єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Зробивши аналіз умов інвестиційних договорів та договору про сумісну діяльність, апеляційний суд дійшов висновку про недосягнення сторонами цих договорів згоди, як про предмет договорів, так і щодо їх істотних умов.
Майном, як особливим об'єктом згідно зі статею 190 цього Кодексу вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права визначаються як суб'єктивні права учасників цивільних правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням речами, а також майновими вимогами, що виникають між учасниками цивільного обороту з приводу цих речей та обміну речей, робіт, послуг. Майнові права виникають з юридичних фактів, передбачених Цивільним кодексом України, іншими актами законодавства. За будь-яким договором про передавання речі боржник має передати річ, а кредитор має право вимоги передавання такої речі, яке є майновим. Колегія суддів Вищого господарського суду України визнає вірним висновок суду апеляційної інстанції про неможливість встановити предмет домовленості сторін за інвестиційними договорами та які дії мала здійснити сторона, виконуючи умови щодо передавання майнових прав.
Огляд практики укладення інвестиційних договорів свідчить, що у поняття майнові права на квартиру як правило включається право вимоги передачі квартири у натурі після здачі будинку в експлуатацію. Як альтернативний варіант може розглядатися оформлення у встановленому порядку права власності на квартиру у будинку, що не зданий в експлуатацію, як на недобудоване нерухоме майно (ч.4 ст.331 ЦКУ). Більш детально про необхідні документи та саму процедуру оформлення права власності на недобудоване нерухоме майно можна довідатись з листа Міністерства юстиції України від 10.05.2006 №19-32/1. На думку Мін’юсту, як один з варіантів такого оформлення може розглядатись відповідне судове рішення.
Певні особливості має розгляд спорів за інвестиційними контрактами у будівництві у випадку банкрутства одного з учасників такого договору (підрядник, забудовник). Ці особливості насамперед визначаються Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (далі – Закон про банкрутство). Предметом розгляду у цьому випадку можуть бути лише підтверджені документами вимоги щодо грошових зобов'язань до боржника. Отже, вимоги щодо передачі у натурі квартир як об’єктів нерухомості можуть за певних умов розглядатися лише за межами процедур банкрутства. До ліквідаційної маси не включаються об'єкти житлового фонду, які в разі банкрутства підприємства передаються в порядку,встановленому законодавством, до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов і фінансуються в установленому порядку (ст.26 Закону про банкрутство). Слід також враховувати, що відповідно до ст.19 Закону України «Про інвестиційну діяльність»- інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. На підставі вищевикладеного можна дійти висновку, що недобудовані оплачені інвестором квартири, майнові права на які вже передані інвестору не можуть включатись до ліквідаційної маси.
інвестиційної діяльності» носить занадто загальний, формалізований, а подекуди і тавтологічний характер. Так, відповідно до ст.1 Закону Інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.
