А вот чтобы снять дефицит доверия к застройщикам со стороны населения, не делается ровным счетом ничего. Между тем рынок стоит на пороге судебно-правового коллапса: непрозрачные схемы продажи жилья, несущие в себе широкие возможности для мошенничества, строители могут использовать для минимизации своих текущих убытков. Если это произойдет, скандалы на строительном рынке, подобные элитацентровскому, перестанут быть проблемой только нескольких сотен людей.
Облигации в зоне риска
Сейчас существует две основные схемы покупки недвижимости: через фонд финансирования строительства (ФФС) и с помощью выкупа облигаций, которые обеспечены квартирой. По словам участников рынка, первый способ — изобретение банка «Аркада» и связанной с ним компании «Киевгорстрой» (КГС). Поскольку эта схема довольно дорогая (создание ФФС требует внести в его уставный фонд три миллиона гривен), наряду с КГС ее используют самые крупные, в основном столичные, застройщики — «Житлоинвестстрой», «Познякижилстрой» и др. Украинские ФФС, по сути, вывернутый наизнанку аналог института доверительного управления средствами в строительстве (трасты). Облигационная же схема — наиболее дешевый и экономичный с точки зрения застройщика способ продажи жилья: граждане покупают целевые облигации, выпущенные строительной организацией или связанным с ней эмитентом. Затем эмитент гасит эти облигации квартирой.
Обе схемы стали популярными всего несколько лет назад: они начали активно использоваться в 2004–2005 годах, после того как афера компании «Элита-Центр» получила громкую огласку. Облигации и ФФС заменили механизм долевого участия в строительстве, по которому в том числе продавалась недвижимость «Элиты-Центра». «Чиновникам нужно было хоть что-то менять и, главное, — быстро. Облигации — просто первое, что пришло в голову. Сопротивления со стороны застройщиков не было», — рассказывает директор управляющей компании в сфере недвижимости, пожелавшая не называть себя. Это и понятно: ценные бумаги позволили застройщикам экономить на налогах при первом размещении облигаций, оптимизировать уплату НДС и максимально снизить свою ответственность перед покупателями квартир. Так, облигации выпускаются по номинальной стоимости (исходя из нее уплачиваются все налоги и сборы, а также выплачивается компенсация инвестору в случае срыва проекта), но к покупателю доходят уже по реальной цене (после нескольких фиктивных перепродаж), которая, как правило, в полтора-два раза выше номинальной. Застройщики и их парламентское лобби просто использовали историю с компанией «Элита-Центр», чтобы внедрить не менее рискованные для инвесторов, зато более выгодные для строителей схемы с облигациями.
На 2008–2010 годы приходится ввод в эксплуатацию первых домов, квартиры которых активно распродавались по облигационной схеме в 2005–2007 годах. При этом уже в 2008-м некоторые эмитенты объявили дефолты, что для инвесторов означает как минимум задержку получения недвижимости на полгода-год, а как максимум — невыполнение эмитентом своих обязательств. «Существует высокая вероятность дефолта по облигациям, финансирующим строительство», — утверждает генеральный директор рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Станислав Дубко. По данным организации, доля ценных бумаг, имеющих рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале (рейтинги категории uaBB и ниже), сейчас превысила 90%. Инвестрейтинги в строительном секторе — самые низкие в сравнении с другими отраслями экономики, и тенденции к снижению ранее присвоенных оценок свидетельствуют об ухудшении надежности долговых инструментов строительных компаний. Пока был спрос на квартиры, а цены постоянно росли, на это мало кто обращал внимание. Но усугубляющийся экономический кризис может оправдать самые неутешительные прогнозы.
Цена вопроса — около 60 млрд гривен. По информации Станислава Дубко, именно столько денег населения застройщики привлекли под свои проекты за последние три-четыре года. «Кредит-Рейтинг» ожидает роста числа дефолтов по таким облигациям в этом году.
Избежать ответственности
«Целевые облигации являются наиболее дискредитированным способом привлечения средств для финансирования строительства как с позиции застройщика, так и с позиции инвестора, — утверждает юрист компании ”Василь Кисиль и Партнеры”, член Украинской строительной ассоциации Наталья Доценко-Белоус. — В подтверждение этому целевые облигации в строительстве в декабре прошлого года Госфинмониторинг признал способом создания строительных афер и легализации доходов, полученных преступным путем (Приказ №265 от 19 декабря 2008 года)».
Техническая возможность обмануть инвестора, купившего облигации, заложена в схему с самого начала. Между покупателем квартиры и строительной организацией, стоят, как правило, минимум два посредника: эмитент облигации (может быть компания-однодневка без имущества) и компания по управлению активами (специально созданная под конкретный проект) — непосредственный продавец облигаций. В этой цепочке — масса возможностей для маневра. Например, застройщик расторгает инвестиционный договор с эмитентом облигаций, после чего Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) может признать эмиссию ценных бумаг недействительной. Другой вариант: введение дома в эксплуатацию задерживается, а срок погашения облигаций вот-вот наступит. Большинство инвесторов просто не догадываются предъявить облигации к погашению, в результате чего они утрачивают право на объект.
Схема очень запутанна и непрозрачна (ее сопровождают три договора, сторонами которых являются пять-шесть структур), и чтобы в ней разобраться, нужно иметь отнюдь не поверхностные познания в сфере фондового и жилищного законодательства. Для детального изучения и проверки всех сопровождающих сделку документов нужны одна-две недели. Тогда как до лета 2008 года квартиры в новостройках (в особенности ликвидные одно- и двухкомнатные) продавались как товары по предновогодним скидкам: чуть засмотрелся — и квартиры уже нет. Более того, эмитенты часто сами толкают инвесторов на действия, лежащие вне правового поля. «Застройщик не уложился в срок, тогда как время предъявления облигаций к погашению уже подошло. Вместо заключения договора купли-продажи квартиры эмитент предложил мне подписать аналогичный предварительный договор. Этот документ не предусмотрен ни проспектом эмиссии облигации, ни соглашением о бронировании квартиры. Но, как мне объяснили в компании-эмитенте, такой договор позволит ей отчитаться перед ГКЦБФР. К тому же все связанные с его заключением расходы (нотариус и госпошлина) ложатся на меня», — рассказывает один из инвесторов дома, который возводит компания «Киевгорстрой-1» им. Загороднего. При этом, как объясняет адвокат правовой группы «Павленко и Побережнюк» Алена Проценко, заключение предварительной сделки не помешает застройщику, погасив облигации, подписать затем еще несколько предварительных договоров на ту же квартиру. То есть существует риск двойных продаж.
На подобные «компромиссные» варианты, с помощью которых эмитенты пытаются избежать дефолта, Госкомиссия по ценным бумагам почему-то смотрит сквозь пальцы. Таким образом, единственный государственный орган контроля над сделками по реализации недвижимости демонстрирует свою полную отчужденность. Всю неделю, предшествующую публикации, «Эксперт» тщетно пытался связаться с курирующим строительные облигации членом ГКЦБФР Николаем Бурмакой. Но ни сам Бурмака, ни его сотрудники так и не ответили на наши вопросы. Это свидетельствует о том, что облигационная схема, равно как и прежде действовавшее долевое строительство, не содержит дополнительных гарантий для инвестора со стороны государства. На прошлой неделе завершился суд над одним из участников аферы компании «Элита-Центр»: вердикт еще не вынесен, но обвиняемому грозит несколько лет тюрьмы. Если в этом деле сложным представляется не столько доказать вину мошенников, сколько взыскать с них потери полутора тысяч вкладчиков, то в случае с облигациями вполне возможен вариант «обмана в рамках закона».
Таким образом, принимая решение об инвестировании денег в строительство, инвестор может руководствоваться исключительно критерием репутации застройщика и эмитента. Однако в условиях кризиса одна лишь хорошая репутация — плохая гарантия. Опрометчивый шаг одной из крупнейших строительных компаний может спровоцировать эффект домино: находящиеся в тяжелом финансовом положении застройщики, занервничав, попытаются сбросить балласт обязательств, всячески отмежевавшись и от эмитентов, и от выпущенных ими под покупку квартир облигаций. В таких условиях любая репутация будет моментально девальвирована.
Постсоветское ноу-хау
Застройщики настаивают на том, что нынешние схемы продажи жилья не имеют альтернативы. Причина — слабость украинской банковской системы: дефицит кредитных средств и сравнительно высокий процент за их использование заставляют строителей привлекать деньги населения. Некоторые специалисты рассматривают нынешние схемы продажи жилья как переходные. Рынок насытится, и покупатели начнут диктовать застройщикам свои условия, считают они. Но это не так.
Рынок стал заложником схемы. Граждане берут дорогие ипотечные кредиты, чтобы тут же предоставить беспроцентный заем строительной компании. К тому же обозначенные в договорах штрафы за задержку строительства — мизерны. Всё это лишает компании стимулов строить быстро и много. Гораздо удобней ловить волну очередного повышения цен на квадратный метр. Результат — острый дефицит жилья, отсутствие экономии на масштабе и снижения себестоимости строительства, невозможность обеспечить плановую застройку города и многое другое. Наряду с проблемой разрешительных процедур и бюрократии при выделении земельных участков, схемы продажи жилья — главный стопор развития строительной отрасли, да и всей экономики в целом.
Покупка жилья через облигации — своеобразное ноу-хау, применяемое исключительно на постсоветском пространстве. Целевые облигации имели изначальный экономический смысл в советский период для удовлетворения дефицита товаров. В украинских же реалиях — это инструмент оптимизации налогообложения, как впоследствии оказалось — псевдоинструмент. В развитых странах продается преимущественно готовое жилье. А если всё же речь идет о финансировании строительства, то действуют понятные и прозрачные схемы. Например, в Великобритании под такие проекты создается акционерное общество: собственники акций, они же инвесторы, имеют возможность контролировать эффективность расходования их средств и менять руководство.
В Канаде посредником в таких сделках, как правило, выступает банк. Клиент кладет деньги на специальный депозит, в размере этого вклада (но без конкретной привязки к нему) банк выдает кредит строительной организации. По окончании возведения объекта депозит клиента переходит в собственность застройщика, и тот погашает кредит перед банком. Если же проект по каким-то причинам срывается, банк возвращает депозит клиенту и сам судится со строителями. Таким образом, удается избегать абсурдной ситуации, когда граждане вынуждены годами судиться с вооруженной армией юристов строительной организации. Тем более что судебной практики по этим вопросам в Украине просто нет. «Как правило, если пропущен срок, облигации добровольно не погашаются. Можно предположить, что суды в конечном итоге будут на стороне инвесторов. Но это займет очень много времени, ведь вероятность вынесения судами низших инстанций решений в пользу застройщиков очень высока», — убежден партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Пройти всю вертикаль отечественного правосудия способен далеко не каждый.
Глеб Простаков
