Кризис вернул рынок недвижимости с небес на землю, заставив его снизить цены на квадратные метры ближе к их реальной стоимости, но одновременно он "кинул" тысячи людей, профинансировавших строительство первичного жилья. Помощь правительства пострадавшим ограничилась безжизненной программой по "спасению" отрасли, выгоды от которой не видит пока никто, кроме коррупционеров.
Воздушное право собственности
Ольга Белова два года назад вложила деньги в строительство дома, взяв кредит в банке. С лета 2008 года строительство ее дома практически не ведется, застройщик "кормил" инвесторов "завтраками" до последнего, но завершать объект, как оказалось, даже не собирался. Накануне погашения облигаций, которые по закону вкладчики должны были обменять на ордера квартир, банк предложил Ольге и ее сотоварищам по несчастью оформить в БТИ в собственность вместо жилья недострой, то есть практически воздух. "Но в этом доме даже моего этажа еще не начали строить - чтобы дойти до него, нужно сначала "выгнать" два предыдущих, - говорит Белова, - так что оформлять мне нечего... И никого не волнует, что взятый кредит я все равно обязана выплачивать (хотя деньги, похоже, пропали) еще целых 10 лет". В своем горе Ольга не одинока: за последнее кризисное полугодие, по данным Ассоциации частных инвесторов и вкладчиков, во всей Украине было наглухо законсервировано 2780 жилых объектов, и только в Киеве 80 тыс. жителей (семьи инвесторов) уже осознали, что новоселья в обозримом будущем им не видать: в городе черными проемами незастекленных окон зияют около 90 заброшенных домов-полуфабрикатов. Несостоявшимся их жильцам, вложившим в строительство вожделенных квартир тысячи долларов, остается только создавать инициативные группы и ходить по кабинетам. За помощью Ассоциации частных инвесторов и собственников обратились вкладчики уже 18 объектов, в основном столичных - регионы, по словам сотрудников организации, все еще пассивно выжидают то ли чуда, то ли помощи государства, что, по сути, одно и то же. "Ситуация удручающая, и если люди надеются, что из стабилизационного фонда дадут денег, и их объекты начнут достраивать, то напрасно, - говорит президент Ассоциации частных инвесторов и собственников Татьяна Шальман. - Если деньги и выделят, то в виде кредитов, на которые нужно будет в нагрузку выкупить еще и свободные, не проданные до начала строительства площади в домах. Кто сейчас возьмет на себя такие обязательства, пусть даже под небольшие проценты?".
До кризиса в Украине были самые быстрые темпы развития строительной отрасли в Европе - 17% ежегодно. Во второй половине 2008 года, когда начались игры доллара в "дешево-дорого", пыл застройщиков поумерился. К зиме 80% строительных объектов в Украине, по данным председателя подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета Верховной Рады Украины Владимира Яцубы, были заморожены. "Высокая зависимость от банковских кредитов большинства застройщиков и инвесторов является причиной сегодняшнего застоя строительной отрасли", - объяснил руководитель департамента аналитики компании "Канзас" Сергей Голуб.
Обещанных 3 млрд ждут
Перегретый рынок недвижимости рухнул. Застройщики ахнуть не успели, как банки один за другим свернули ипотеку, и приобретать жилье стало просто некому, а между тем стройматериалы, 75-80% которых сегодня в Украину импортируются, из-за диких колебаний валют стали недоступными. Поток инвесторов иссяк, и цены на недвижимость начали уверенно сползать, что для застройщиков означало катастрофу. Почти парадокс: год назад на пике роста цен, когда средняя стоимость квадратного метра в Киеве достигала $2500, столичные риэлторы заключали до 200 сделок в день, а в апреле текущего года купля-продажа снизилась примерно до 100 договоров в месяц, хотя за метр жилья в новостройке просят в среднем $1300, то есть почти вдвое дешевле. Ситуация типична для всей Украины: стройкомпании и торговцы недвижимостью лишились прибыли, но это еще полбеды. Настоящими жертвами строительного кризиса стали вкладчики, потерявшие и деньги, и надежду на собственное жилье.
Судьбами оставшихся не у дел частных инвесторов пришлось озаботиться правительству. Получилось не очень удачно. Изучив проблему, заместитель главы Министерства регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил: на сегодня в Украине насчитывается около 900 объектов незавершенного жилого строительства со степенью готовности от 75%, и на их достройку необходимо приблизительно 20 млрд грн, которых в бюджете, естественно, нет. Решили посодействовать хотя бы завершению объектов со степенью строительной готовности более 70%. Предполагалось выделить 3 млрд бюджетных гривен, которые, пройдя все круги Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), Фонда финансирования строительства, НБУ и банков партнеров, должны были, в конце концов, достаться частным инвесторам в форме кредитов и пойти на благое дело достройки домов. В очередь за государственной помощью тут же выстроились более 100 строительных компаний, которых Президент Виктор Ющенко заверил, что "Национальный банк подтвердил свою готовность выделить целевой ресурс для того, чтобы начать такой стратегический проект, как достройка незавершенного строительства жилья в Украине". Но время идет, а подписанный еще 8 апреля Президентом указ "О некоторых мероприятиях по содействию достройке жилых объектов" ни одно из перечисленных учреждений к действиям так и не побудил. В конце апреля ГИУ в очередной раз перенесло размещение облигаций, предназначенное для достройки. Причина - отсутствие заявок потенциальных покупателей. По мнению Шальман, вся проблема в том, что процедура получения государственных кредитов очень "интересная" и трудная, и граждане в нее попросту не верят. "Принятый закон абсолютно недейственен, механизм его работы запутан, в нем полно лазеек для злоупотреблений, - говорит она. - Если Ющенко рассчитывал, что люди захотят влезать в долги и связываться с недостроями, то он ошибался: тот, кто решится сейчас приобретать жилье, рисковать не станет и обратится ко вторичному рынку". "Участие государства в решении проблемы остановленного строительства все еще остается голым популизмом, - полагает Зоя Федорчук, пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой". - С трудом верится в то, что при таком тотальном дефиците бюджета будут найдены хотя бы эти 3 млрд грн".
Просто связываться неохота
Украинцы сняли с депозитов и сейчас располагают наличными 19 млрд грн. Этих денег вполне достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го в стране, и все же желающих участвовать в государственной программе не наблюдается. Начальник главного управления жилищного обеспечения КГГА Михаил Голица убежден: сейчас инвестор не будет брать кредит под любые проценты, если не ведется строительство. "Непонятно, сколько времени пройдет, пока средства дойдут до реальных исполнителей работ на площадке", - считает Голица. Вполне логично, что идти ва-банк и еще раз брать на себя ярмо кредитов никто не желает: ведь права вкладчика по украинскому законодательству не защищены ничем, даже на уровне потребителя. "В 2006 году был издан новый закон о деятельности фонда финансирования строительства, - говорит по этому поводу Татьяна Шальман. - В нем были предусмотрены абсолютно все моменты, кроме одного (как и во всем украинском законодательстве): ответственности перед частными инвесторами за невыполнение перед ними обязательств - не то что криминальной, как во всем мире, но даже административной". "В Москве объемы строительства в пять раз больше, но количество фактов злоупотреблений в год не превышает двух тысяч, - говорит заместитель председателя Киевской горадминистрации Владимир Головач. - В Украине же по отдельным объектам имеем тысячи обманутых вкладчиков". К примеру, застройщик, подрядившийся возвести дом Беловой, требовал со всех дольщиков 100%-ю предоплату до начала стройки. Таким образом, компании удалось выручить около 55 млн грн задолго до кризиса, однако дом не был доведен даже до стадии полуготовности, а деньги инвесторов испарились. "В такой ситуации мы рекомендуем незамедлительно создать рабочую группу при соответствующем комитете ВР, куда вошли бы представители госкомиссии по ценным бумагам, застройщики, представители нашей организации, а главное - представители прокуратуры и СБУ, которые смогут разобраться, куда девались деньги и кто за это ответит", - убежден председатель Комитета по борьбе с социальными злоупотреблениями Виталий Хибовский.
К сожалению, поиск виновных крыши над головой пострадавшим вкладчикам не добавит: заставить застройщиков достраивать объекты сейчас невозможно. Во-первых, государство согласилось кредитовать не их, а физических лиц, то есть денег у компаний нет и вряд ли будут. Во-вторых, в отрасли ходит слушок, что если дело реально дойдет до дележа обещанных 3 млрд, они пойдут на достройку объектов всего 5-6 ведущих строительных компаний страны типа "Київміськбуд" или "Познякижилбуд", а остальным игрокам рынка придется лишь облизнуться. А главное - застройщики, наблюдая ежедневное падение цен на недвижимость, уже не видят смысла спешно достраивать жилье, ведь продать его выгодно им не удастся. "Недострои сегодня выгодны как самим застройщикам, так и чиновникам, - заявлял интернет-газете "Сейчас" член инициативной группы инвесторов одного из недостроенных домов Владимир Баранов. - Объекты заморожены, потому что на момент сдачи их стоимость была одной, а сегодня - совершенно другой. Компании выжидают момент, когда их можно будет повторно продать".
В двойном кредите
Горячо стремятся во что бы то ни стало завершить начатые стройки только люди, вложившие в них кучу денег, зачастую ипотечных. Схема выхода из ситуации, предложенная государством, грабительская и по сути нерабочая, им не подходит. Добиться конструктивных действий от застройщиков нереально - на них где сядешь, там и слезешь, и главное - этот строительный обман находится в рамках законодательства Украины. "В антикризисном законе "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" от 14 января очень хитро указано, что именно на период кризиса частным инвесторам запрещено разрывать договора с застройщиками, - разводит руками Татьяна Шальман. - И строительные компании, не выполняющие своих обязательств, прекрасно понимают, что еще два года объекты будут закреплены за ними, клиенты никуда не денутся и даже в суде не смогут разорвать договоры". Закон даже запретил требовать от застройщиков выплаты штрафных санкций за срыв сроков сдачи жилья. Даже тех, кто вкладывал деньги под облигации, он обязал гасить эти ценные бумаги, не дождавшись сдачи домов в эксплуатацию: взамен облигаций, в лучшем случае, люди могут получить право собственности на фактически груду бетона, в худшем - просто сочувствие окружающих. "Платить дважды за строительство квартиры - это глупо и жестоко, - убеждена Шальман, - но "кинутым" вкладчикам остается только организовываться в Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), повторно брать кредиты и самим достраивать свои дома". Нужно давать кредиты под 14% и на короткий срок застройщикам, чтобы они доводили до завершения стройки, а покупатель мог сразу после оплаты занимать жилье, полагает почетный президент СК "Лико-холдинг" Игорь Лисов. Однако президент Ассоциации частных инвесторов и собственников считает, что в завершении строительств сильнее всех заинтересованы люди, уже профинансировавшие (на свою беду) их ранее, а потому именно им необходимо предоставлять льготные кредиты - в таком случае деньги стопроцентно будут потрачены по назначению, а не рассеются на "левые" цели, да и вклады понадобятся меньшие, ведь строители в лице инвесторов стремились бы не получить прибыль, а просто заселиться в свое жилье. "Если уж ЖСК возьмут на условиях минимальных процентных ставок на свой баланс замороженные и свои законные, и свободные метры, нужно, по крайней мере, гарантировать им, что потом этими лишними квартирами они смогут распорядиться по своему усмотрению, - говорит Шальман. - А пока выходит, что на время строительства мертвый груз непроданных квартир висит на инвесторах, а после достройки торговать ими будет застройщик".
Сейчас споры вокруг виртуальных 3 млрд грн государственной помощи напоминают дележ шкуры неубитого медведя. Цены на жилье все еще падают, и неизвестно, когда рынок недвижимости достигнет своего дна - слишком от многих факторов это зависит. Серые печальные полуздания превратились из выгодных проектов на балласт, они не востребованы и, похоже, заброшены. "Если стройка уже заморожена, это может обернуться вечным недостроем. И то, что деньги (инвесторам) вернут, маловероятно", - выражает общее, хотя и не озвученное вслух мнение Сергей Голуб.
Татьяна НЕГОДА
