Форма организации финансирования строительства - фонды финансирования строительства вида «А» и «Б». ФФС - не имеют статуса юридического лица и не требуют дополнительных затрат на содержание персонала, это - текущий счет в коммерческом банке с особым режимом использования. Его открывает Управитель ФФС, финансовое учреждение (в том числе и банк), которое имеет лицензию на этот вид деятельности. Особый режим использования заключается в том, что распоряжается им Управитель ФФС, открывается он в разрезе каждого строящегося объекта и средства счета расходуются на строительство этого объекта.
Создание и условия деятельности Управителя ФФС регулируются Лицензионными условиями осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц
А. Учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденными распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225. Согласно положениям этого документа, небанковское финансовое учреждение-заявитель может получить лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства при соблюдении следующих условий:
- наличия у него свидетельства о регистрации финансового учреждения и приложения к нему, полученного в порядке, установленном Положением о внесении информации относительно финансовых компаний в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний, утвержденным распоряжением Госфинуслуг от 05.12.2003 г. № 152. Для получения такого свидетельства и соответствующего приложения с указанием такого вида деятельности как привлечение в управление средств физических лиц, заявитель должен соответствовать определенным критериям:
- наличие технических условий (в том числе помещений), необходимых для предоставления финансовых услуг своим клиентам, и обеспечения надлежащего и своевременного учета финансово-хозяйственных операций в соответствии с законодательством Украины (в том числе соответствующее программное обеспечение, компьютерная техника, коммуникационные средства и т.п.);
- отсутствие убытков по данным последнего годового финансового отчета о финансовых результатах, подтвержденного аудитором;
Б) соответствия требованиям, установленным упомянутыми Лицензионными условиями, а именно:
- разработать и предоставить в Госфинуслуг Правила ФФС, справку об открытии на свое имя текущего счета для осуществления учета денег (денежных средств) ФФС, справку банка об открытии управителем текущего счета в произвольной форме;
- заключать договоры с доверителями, отвечающие требованиям главы 70 Гражданского кодекса Украины, ст. 14 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19.06.2003 г. № 978-1\/ (далее - Закон о ФФС), ст. 6 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг";
- формировать капитал, резервы, в том числе оперативный резерв, в соответствии с требованиями, установленными законодательством Украины;
- придерживаться нормативов относительно ликвидности, собственного капитала, соотношения привлеченных средств и собственного капитала, качества активов, рисковости операций и т.д.;
- вести учет заключенных с доверителями договоров и не реже чем раз в десять дней рассчитывать показатели, указанные в данных Лицензионных условиях;
- имущество, переданное доверителями в управление, должно учитываться лицензиатом на отдельном счете в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Госфинуслуг от 07.05.2004 г. № 533;
- подавать в Госфинуслуг финансовую отчетность и другую информацию в объемах, формах и в сроки, установленные Госфинуслуг.
Важно отметить, что согласно п. 2.8 Положения об установлении ограничений на совмещение деятельности финансовых учреждений по предоставлению определенных видов финансовых услуг, утвержденного распоряжением Госфинуслуг от 08.07.2004 г. № 1515 деятельность по управлению ФФС не может совмещаться с предоставлением каких-либо других финансовых услуг.
Если говорить о расходной части, связанной с созданием собственной финансовой компании - управителя ФФС, то смета расходов может выглядеть следующим образом:
|
№ Описание процедуры, этапа |
Затраты всего |
|
Создание управляющей финансовой компании |
3 млн. грн. - собственный капитал + около 5 тысяч долларов США (официальные расходы) |
|
Возмещение затрат по венчурному фонду: -услуги аудитора, сертификация персонала; операционные затраты. |
1 500,00-3000,00 грн Зх 1800 = 5400 грн. 0,2% от объемов |
Как известно, ФФС могут быть двух видов: вида "А" и вида "Б". Интерес могут вызывать, в первую очередь, фонды вида "А", в деятельности которых ответственность за результат строительства недвижимости принимает на себя Застройщик - лицо, которое имеет право выполнять функции заказчика и подписало договор с Управителем ФФС. Кроме того, Застройщик обязан завершить строительство недвижимости вне зависимости от финансирования со стороны ФФС, но и всю прибыль от проекта в этом случае получает Застройщик.
В соответствии с требованиями Закона о ФФС функции управителя ФФС должно выполнять юридическое лицо - финансовое учреждение. Можно выделить два уровня работы ФФС.
Первый и главный уровень составляют договорные отношения с Застройщиком, которые основываются на стандартных Правилах ФФС и пакете договоров, заключенных финансовой компанией и Застройщиком. Базовым является договор (генеральный договор) о строительстве, который по сути представляет собой договор подряда на капитальное строительство. В этом договоре о строительстве обусловливаются общие принципы установления отношений между сторонами, особенности строительства каждого объекта строительства (сроки начала и завершения строительства, смета строительных работ, графики финансирования строительства и т.п.).
Кроме этого, в пакет договоров входят другие соглашения, предусмотренные Законом о ФФС, а именно: договор ипотеки имущественных прав на объект строительства, договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. После изменений, внесенных в Закон о ФФС Законом от 15.12.2005 г. № 3201-1\/ (вступили в силу 14.01.2006 г.) изменены количественные показатели оценки рисков, которые могут привести к наступлению отлагательных условий: увеличение стоимости строительства более чем на 20% и увеличение сроков строительства более чем на 90 дней (в старой редакции - 5% и 30 дней соответственно).
Второй уровень составляют договорные отношения с инвесторами-доверителями, которые базируются на договоре об участии в ФФС.
Содержание связей:
- Заключение договора между Доверителем и Управляющим и получение Управляющим средств в доверительное управление по данному договору.
- Заключение договора на строительство и пакета необходимых договорных документов (договора уступки имущественных прав, ипотечного договора и договора поручения с отлагательным условием), проведение расчетов по данному договору.
- Передача прав на недвижимость Застройщиком Доверителям
