Как мы уже выяснили по предыдущим публикациям, земельный участок, на котором планируется осуществить строительство, может принадлежать ЖСК (на правах аренды или собственности), а может оставаться в собственности или пользовании члена ЖСК. В итоге, первый вариант предусматривает участие члена ЖСК в качестве полноценного инвестора строительства, который полностью перекладывает все строительные и разрешительные процедуры на ЖСК
(ЖСК получает разрешение на выполнение строительных работ на свое имя, самостоятельно заключает договоры на выполнение СМР, осуществляет технический надзор за строительством). Такое взаимодействие представлено на схеме 1
.
1. Государственный акт о праве собственности на землю или договор аренды земли оформленный на ЖСК;
2. Внесение средств (инвестирование) на финансирование строительства;
3. Передача прав на построенную недвижимость
При использовании второго варианта ЖСК фактически выполняет роль генподрядчика, который, используя разрешительную документацию заказчика, осуществляет строительство на его земельном участке и передает результаты работ заказчику (см. схему2)
1. Государственный акт о праве собствености на землю или Договор аренды земли оформлений на члена ЖСК;
2. ЖСК Выполняет подрядные работы для члена ЖСК который оплачивает их
Как видим, при достаточно большом количестве отличий, обе схемы имеют одну общую деталь - член ЖСК перечисляет кооперативу некую денежную (имущественную) составляющую. В первом случае это в некотором роде инвестиция, во втором - в чистом виде оплата генподрядных работ. И наша задача эту денежную компенсацию «уложить» в схему работы традиционного ЖСК.
Для ответа на этот вопрос обратимся к некоторым особенностям налогового статуса ЖСК. Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.1997 г- № 283/97-ВР (далее -Закон о налоге на прибыль) предусматривает использование неприбыльного статуса ЖСК (абз. «е» пп. 7.11.1). При таком подходе от налогообложения освобождаются любые виды поступлений в ЖСК для обеспечения основной деятельности кооператива. Однозначно можно утверждать, что к таковым относятся паевые взносы участников ЖСК. Зачастую получить неприбыльный статус для ЖСК весьма затруднительно и тогда кооператив становится полноценным плательщиком налога на прибыль или единого налога. Но даже при таком подходе паевые взносы сохраняют свой освобожденный от налогообложения характер. Объясняется это нормами пп. 4.2.5 Закона о налоге на прибыль, согласно которому не включаются в состав валового дохода средства, поступающие в виде инвестиций в корпоративные права налогоплательщика, что и происходит при формировании паевого фонда. Для ЖСК-единоналожников паевые взносы не соответствуют определению выручки от реализации продукции, товаров (работ, услуг), что опять же не вызывает возникновения налоговых последствий. Как видим, для достижения оптимальных налоговых последствий и в варианте с инвестициями, и в варианте с оплатой генподрядных работ, необходимо найти возможность «объединения» таких оплат с паевыми взносами при получении членства (ассоциированного членства) в ЖСК. Как этого добиться?
Очевидно, что помимо традиционных уставных условий по созданию и функционированию ЖСК, в заботе кооператива необходимо предусмотреть условия по «целевому» использованию привлеченных паевых взносов участников. Для достижения этой цели можно использовать договорные отношения, которые будут урегулированы соответствующим гражданско-правовым договором . В итоге паевой взнос, сохраняет свой «кооперативный статус», приобретает целевую направленность -- закрепляет за членом ЖСК : соответствующие права на земельный участок и на недвижимость, а для кооператива предусматривает обязанность по выполнению соответствующих действий в отношении сооружения объекта недвижимости. И самое главное, при этом сохраняются все налоговые последствия (а вернее, их отсутствие), присущие паевому взносу.
Естественно, что заключению такого договора должно предшествовать приобретение участником статуса члена ЖСК. Согласно нормам ст. 8 Закона Украины «О кооперации» от 10.07.2003 г. № 1087-1I\/ условия и порядок вступления в кооператив должны быть предусмотрены в уставе ЖСК. Традиционно в уставе предусматривается следующий механизм:
• вступление в кооператив осуществляется на основании письменного заявления;
• лицо, вступающее в кооператив, вносит вступительный взнос и пай, размер которых применительно к нашей схеме устанавливается непосредственно в решении о приеме в члены ЖСК (уставом при этом может быть установлен минимальный размер паевого взноса);
• решение о принятии в члены ЖСК принимается правлением (председателем) и утверждается общим собранием;
• после принятия решения с членом ЖСК заключается соответствующий договор.
Ну а дальше применяется тот инвестиционный механизм, который был описан выше.
Для ответа на этот вопрос обратимся к некоторым особенностям налогового статуса ЖСК. Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.1997 г- № 283/97-ВР (далее -Закон о налоге на прибыль) предусматривает использование неприбыльного статуса ЖСК (абз. «е» пп. 7.11.1). При таком подходе от налогообложения освобождаются любые виды поступлений в ЖСК для обеспечения основной деятельности кооператива. Однозначно можно утверждать, что к таковым относятся паевые взносы участников ЖСК. Зачастую получить неприбыльный статус для ЖСК весьма затруднительно и тогда кооператив становится полноценным плательщиком налога на прибыль или единого налога. Но даже при таком подходе паевые взносы сохраняют свой освобожденный от налогообложения характер. Объясняется это нормами пп. 4.2.5 Закона о налоге на прибыль, согласно которому не включаются в состав валового дохода средства, поступающие в виде инвестиций в корпоративные права налогоплательщика, что и происходит при формировании паевого фонда. Для ЖСК-единоналожников паевые взносы не соответствуют определению выручки от реализации продукции, товаров (работ, услуг), что опять же не вызывает возникновения налоговых последствий. Как видим, для достижения оптимальных налоговых последствий и в варианте с инвестициями, и в варианте с оплатой генподрядных работ, необходимо найти возможность «объединения» таких оплат с паевыми взносами при получении членства (ассоциированного членства) в ЖСК. Как этого добиться?
Очевидно, что помимо традиционных уставных условий по созданию и функционированию ЖСК, в заботе кооператива необходимо предусмотреть условия по «целевому» использованию привлеченных паевых взносов участников. Для достижения этой цели можно использовать договорные отношения, которые будут урегулированы соответствующим гражданско-правовым договором . В итоге паевой взнос, сохраняет свой «кооперативный статус», приобретает целевую направленность -- закрепляет за членом ЖСК : соответствующие права на земельный участок и на недвижимость, а для кооператива предусматривает обязанность по выполнению соответствующих действий в отношении сооружения объекта недвижимости. И самое главное, при этом сохраняются все налоговые последствия (а вернее, их отсутствие), присущие паевому взносу.
Естественно, что заключению такого договора должно предшествовать приобретение участником статуса члена ЖСК. Согласно нормам ст. 8 Закона Украины «О кооперации» от 10.07.2003 г. № 1087-1I\/ условия и порядок вступления в кооператив должны быть предусмотрены в уставе ЖСК. Традиционно в уставе предусматривается следующий механизм:
• вступление в кооператив осуществляется на основании письменного заявления;
• лицо, вступающее в кооператив, вносит вступительный взнос и пай, размер которых применительно к нашей схеме устанавливается непосредственно в решении о приеме в члены ЖСК (уставом при этом может быть установлен минимальный размер паевого взноса);
• решение о принятии в члены ЖСК принимается правлением (председателем) и утверждается общим собранием;
• после принятия решения с членом ЖСК заключается соответствующий договор.
Ну а дальше применяется тот инвестиционный механизм, который был описан выше.
Виктор ГЕРАСИМЕНКО,
юрист журнала
«Строиельная деятельность»
юрист журнала
«Строиельная деятельность»
